Один из главных принципов государственной регистрации прав на недвижимое имущество - это ее заявительный характер. Причем Федеральным законом от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) не установлено, в какие сроки вы должны обратиться за государственной регистрацией. Заявительный принцип означает, что за регистрацией сделок и прав обращаются обе стороны сделки и правообладатели либо лицо, действующее от их имени по нотариально удостоверенной доверенности.
После приёма документов проводится проверка всех представленных документов, так называемая правовая экспертиза. Правовая экспертиза - ключевая процедура государственной регистрации, это проверка юридической силы документов. При этом проводится проверка действительности поданных заявителем документов и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, установление отсутствия противоречий в документах, а также других оснований для отказа в государственной регистрации. По результатам правовой экспертизы государственным регистратором может быть принято не только положительное решение о регистрации права, но и в регистрации может быть отказано.

В случае, если заявитель полагает, что отказ в государственной регистрации принят регистрирующим органом не обоснованно, то он вправе обжаловать его. При этом жалобы на отказы в государственной регистрации прав на недвижимое имущество следует подавать исключительно в суды. Если решение об отказе принято Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление), то жалоба на отказ подаётся по месту нахождения Управления - в Красногорский городской суд Московской области - либо в суд по месту жительства заявителя.

Жалоба на отказ в государственной регистрации права рассматривается в суде в порядке, установленном главами 23 и 25 Гражданского процессуального кодекса РФ, при этом в качестве надлежащего заинтересованного лица, чьи действия обжалуются, должно привлекаться Управление, а не территориальный отдел (например - Железнодорожненский) или государственный регистратор.

Кроме того, существуют ситуации, когда усилиями заявителей и регистратора невозможно устранить препятствия к регистрации. К числу таких препятствий следует отнести ненадлежащее техническое или правовое качество документов, представленных на регистрацию. Внесение сведений в Единый государственный реестр прав органом регистрации осуществляется исключительно на основании бесспорных правоустанавливающих документов. Регистратор не вправе рассматривать косвенные доказательства как документы, порождающие права. Такими полномочиями обладают только судебные органы. А потому судебные акты, установившие права на недвижимое имущество, вступившие в законную силу, признаются, наряду с иными документами, основанием для государственной регистрации прав. Однако регистрация прав на их основании характеризуется определенной спецификой. Законодательством установлена обязательность вступивших в законную силу судебных постановлений для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и необходимость их неукоснительного исполнения на всей территории Российской Федерации, в том числе и для органов государственной регистрации прав.

В то же время Закон о регистрации установил, что в регистрации права на недвижимое имущество, установленное решением суда, может быть отказано (пункт 1 статьи 28 Закона о регистрации). При этом законодатель имеет в виду, что при данном виде регистрации:

- соблюдается общий заявительный порядок регистрации права, установленный статьёй 16 Закона о регистрации и состоящий в том, что для проведения регистрации прав необходима подача заявления правообладателем или его представителем;

- к судебному акту, устанавливающему права на недвижимость, в полном объёме применимы требования статьи 18 Закона о регистрации как о содержании, так и форме документов, представляемых на регистрацию прав;

- к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены те же документы, как и при любом ином виде регистрации, в том числе документ, подтверждающий оплату государственной пошлины за регистрацию права, и документ технического (кадастрового) учёта объекта недвижимости.

Правовая экспертиза представленных документов проводится на общих основаниях, и соблюдается общий срок проведения государственной регистрации, установленный статьёй 16 Закона о регистрации. По результатам правовой экспертизы государственным регистратором принимается решение либо о государственной регистрации права, либо о приостановлении государственной регистрации (в случае наличия сомнений в подлинности судебного акта), либо об отказе в государственной регистрации.

Юлия МАРТЫНЕНКО, начальник Железнодорожненского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области